Chci si koupit nemovitost. Na co si dát pozor?
Zákon vymezuje podstatné náležitosti kupní smlouvy, kterými jsou:
- Závazek prodávajícího, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní
- Závazek kupujícího, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu
- Specifikace předmětu koupě
- Určení kupní ceny
Ostatní náležitosti si může prodávající a kupující dohodnout dle svého uvážení. Zákon však vyžaduje pro uzavření kupní smlouvy na nemovitou věc písemnou formu, přičemž podpisy stran se musí nacházet na jedné listině. Z důvodu následného zápisu do katastru nemovitostí se doporučuje alespoň na jednom vyhotovení podpisy úředně ověřit. Je skutečně důležité nemovitost ve smlouvě řádně identifikovat včetně vymezení, co je její součástí a také specifikovat její vybavení.
Existují nemovité věci evidované a neevidované v katastru nemovitostí (např. drobné stavby). V našem článku se však zaměřujeme pouze na ty evidované v daném veřejném seznamu. Pro řádný převod nemovité věci je vyžadováno, aby byla uzavřena platná a účinná smlouva a následně aby byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k nemovité věci se totiž nabývá až jejím zápisem v katastru.
Ačkoliv kupující nabyde vlastnické právo k nemovitosti až zápisem do katastru, obě strany smlouvy jsou smlouvou vázány už od okamžiku jejího uzavření. Základní povinností kupujícího je uhradit kupní cenu a prodávající je povinen kupujícímu umožnit nabýt vlastnické právo k nemovité věci.
Prodávající si s kupujícím mohou volně dohodnout, k jakému okamžiku si kupující předmětnou nemovitou věc převezme. Okamžik takového určení je důležitý z toho důvodu, že okamžikem převzetí dochází k přechodu nebezpečí škody na věci, což určuje okamžik, kdy přechází riziko poškození či zkázy na kupujícího.
Zákon poskytuje kupujícímu určitou ochranu pro případ, že výměra pozemku bude jiná než ta uvedená ve smlouvě či ve veřejném seznamu. Pokud má však pozemek jinou výměru než tu zapsanou ve veřejném seznamu, kupující má právo na ochranu v podobě přiměřené slevy z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.
Smluvní strany si mohou ujednat výši kupní ceny a rovněž i způsob její úhrady. Kupní cena byla považována za podstatnou náležitost smlouvy, ale v současné době se objevují názory, že určení vše kupní ceny již podstatnou náležitostí smlouvy není a nemusí být ve smlouvě uvedena. V takovém případě se aplikuje ust. občanského zákoníku, které uvádí: „Mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.“ Určení kupní ceny však vřele doporučuji právě z důvodu předejití pozdější rozepře.
Tento článek obsahoval pouhé základní informace týkající se kupní smlouvy. Pokud se rozhodnete pro koupi nemovité věci, určitě doporučujeme prověřit, od koho nemovitost kupujete (př. výpis z obchodního či insolvenčního rejstříku), nahlédněte do katastru nemovitostí, opatřete předávací protokol, nezapomeňte podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Nemovitá věc- Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.