Jak fungují daně z příjmu z pronájmu nemovitostí? Jak je možné je snížit a proč se nevyplatí se odvádění daní vyhýbat?
Dnešní doba je charakteristická neustále se zvyšujícími cenami na realitním trhu. Pokud vlastníte nemovitost, její pronájem může představovat značný a pravidelný příjem do Vašeho rozpočtu. Bohužel i z těchto příjmů je zákonem stanovena povinnost odvádět daň. Existují však mechanismy, jak takovou daň optimalizovat a měsíčně tak ušetřit nezanedbatelnou sumu peněz.
Jak už bylo řečeno v úvodu, zisk, který pronajímaná nemovitost generuje, představuje váš určitý příjem. Z toho důvodu danění příjmů z pronájmu spadá pod úpravu zákona o daních z příjmů. Zákonná úprava v České republice rozlišuje dva způsoby, jak příjmy z pronájmu danit. První možnost je pronajímat nemovitost jako běžná fyzická osoba. Druhý způsob je pronájem nemovitostí zapsaných do obchodního majetku podnikající fyzické osoby nebo osoby právnické. Jinými slovy první možnost představuje pronájem bez živnostenského oprávnění, zatímco pro pronájem jakožto podnikání je živnostenské oprávnění nutností. Běžnějším způsobem je však varianta první, neboť většina menších pronajímatelů pronajímá své nemovitosti pouze jako nepodnikající fyzická osoba.
Zákon jasně upravuje, že dílčí základ daně se v tomto případě stanovuje jako rozdíl veškerých příjmů z pronájmu a výdajů na jejich dosažení, zajištění a udržení. Těmito výdaji se rozumí zejména náklady na nutnou údržbu a úpravy nemovitosti či například náklady spojené se změnou nájemníka atd. Pronajímatel má dvě možnosti, jak tyto výdaje od základu daně odečíst. Jednou možností je uplatnit tyto náklady ve skutečné výši, tedy uvést jednotlivé prokazatelně vynaložené částky za dané úkony. Jako alternativu zákon nabízí možnost uplatnit výdaje paušální. Takový paušál se vypočítává jako procentní část celkového příjmu. U pronajímatelů bez živnostenského oprávnění paušál představuje 30 % z celkových příjmů. Celková částka však nesmí přesahovat 300 000 Kč. U živnostenského podnikání pak paušální částka odpovídá 60 % z celkových příjmů. Z tohoto hlediska by se pronájem na základě živnosti mohl jevit jako výrazně výhodnější. Nesmíme však zapomenout na to, že pronájem v rámci podnikání je spojen s řadou dalších výdajů, jakými jsou například odvody sociálního a zdravotního pojištění. Právě z tohoto důvodu není zřízení živnosti pro pronájem nemovitosti, zejména pro malé pronajímatele, zpravidla výhodné.
Řada lidí v dnešní době stále pronajímá nemovitosti “načerno“, tedy bez odvádění daní z příjmů z pronájmu. Tento způsob je nicméně nejen nezákonný, ale hlavně velmi riskantní. Pokud finanční úřad obdrží udání, musí se jím zabývat, i když se jedná o udání anonymní. Takové udání může učinit kdokoli, například sousedé nebo nájemci, kteří mají s pronajímatelem neshody. Finanční úřad poté dopočítává celkovou výši příjmu z nájemného, a tedy i dílčího základu daně zpětně. K celkové částce navíc připočítává úroky z prodlení, které v konečném důsledku způsobí nezanedbatelný přeplatek oproti řádnému zdanění. Pronajímání nemovitostí “načerno“ tedy rozhodně není ta správná cesta. Zákon jasně ukládá povinnost příjmy z pronájmu danit, zároveň však poskytuje možnosti, jak takovou daň efektivně snižovat.